Immobilier : comment les prix évoluent-ils réellement ?

Hausse, baisse, stagnation, les pronostics vont bon train quant aux variations des prix des biens immobiliers depuis la fin du confinement. Alors que les conditions d'emprunt se sont sévèrement durcies ces derniers mois sur fond de taux toujours attractifs, force est de constater que l'incertitude autour de l'évolution de la situation économique ne permet pas de dégager une ligne claire.

Une reprise du marché immobilier inattendue

Le premier semestre 2020 restera dans les annales par les deux mois de confinement qui auront mis l'économie quasiment à l'arrêt, notamment le marché immobilier, bloqué sur toute la chaîne, des visites de logements jusqu'à la signature des actes authentiques chez les notaires. Contre toute attente, le marché immobilier s'est réveillé de sa torpeur dès la mi-mai et s'est retrouvé animé du même dynamisme qui prévalait en début d'année et en 2019. Selon le courtier Vousfinancer, les demandes de financements enregistrées fin juin affichent un niveau équivalent à celui de mars 2020 et de juin 2019, et témoignent d'un effet de rattrapage après les deux mois de pause.

Le courtier observe en outre une forte reprise des renégociations de crédit à l'habitat. Elles ont augmentée de 53% par rapport à la même période l'an dernier, chiffre confirmé par la Banque de France qui évalue la part de renégociations à 50% de la production totale des crédits en avril 2020. Le confinement a offert une fenêtre temporelle pour ceux qui n'avaient pas eu le loisir de demander la révision de leur prêt avant. Les rachats de crédits immobiliers ont pu être finalisés sans trop tarder car non tributaires d'une signature chez le notaire à l'inverse des transactions.

Une demande en demi-teinte

Dans les agences immobilières, la demande a redémarré avec force dès le 11 mai en raison principalement du rattrapage des transactions qui n'ont pu être conclues durant les deux mois d'arrêt. Les médias se sont gaussés d'une envie irrépressible de campagne et de maison avec jardin de la part de citadins frustrés par le confinement. Il est encore tôt pour constater sur le terrain un réel mouvement des grandes villes vers les zones rurales, mais les intentions sont bien là. Un sondage réalisé par la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) révèle que 18% des Français ont exprimé une volonté de changer de logement en lien avec le confinement. Un sentiment qui grimpe à 27% chez les Franciliens.

Deux tiers aimeraient acquérir une maison, un tiers un appartement avec accès extérieur, mais tout cela reste intentionnel, car peu envisagent de passer à l'acte en 2020. Quatre Français sur dix ont décidé de reporter leur projet immobilier prévu cette année dans l'attente d'être rassurés quant à leur situation personnelle. La demande immobilière se trouve par ailleurs freinée  par les nouvelles conditions d'emprunt voulues par le Haut Conseil de Stabilité Financière (taux d'endettement maximum de 33% et durée maximum de remboursement de 25 ans).

Un autre sondage effectué par la Fnaim au sein de son réseau est assez significatif de la disparité du marché immobilier français. 43% des agents estiment que la demande est en baisse dans les dix plus grandes villes, tandis que la majorité (65%) considère qu'elle est en légère hausse à l'échelle hexagonale. Le tableau s'inverse quant à l'offre de logements : 55% des professionnels estiment qu'elle est en hausse dans les grandes agglomérations, mais la voient en baisse partout ailleurs. L'incidence sur les prix est bien évidemment liée à ce déséquilibre.

Une tendance de prix immobiliers à la baisse ?

45% des professionnels du réseau Fnaim tablent sur une baisse des prix dans les grandes villes, mais ils sont 31% à le penser sur l'ensemble du pays. Pour l'heure, les chiffres indiquent une hausse des prix, tous les ajustements logiquement anticipés par les professionnels restent hypothétiques. Selon l'indice des prix de l'immobilier résidentiel ancien établi par MeilleursAgents*, le mois de juin enregistre une hausse moyenne de 0,4% en variation mensuelle et de 1% depuis le 1er janvier 2020. 

La progression sur un mois est de 0,4% à Paris et dans les 50 plus grandes communes, de 0,3% dans les zones rurales. En une décennie, les variations de prix sont nettement plus contrastées :

  • +45,4% à Paris

  • +25,3% dans les 10 plus grandes villes hors Paris

  • +9,4% dans les 50 plus grandes villes hors Paris

  • -6,7% en zones rurales

  • +6,7% à l'échelle nationale.

Selon les Notaires du Grand Paris qui se basent sur les avant-contrats, le mètre carré parisien devrait atteindre des 10 750€ en août, soit une hausse annuelle de 7,7%. Ils prévoient un bond annuel autour de 7% pour l'ensemble de l'Île-de-France.

Que faut-il escompter après l'effet de rattrapage qui a permis de concrétiser les transactions gelées durant le confinement ? Les signes d'une dégradation du marché sont déjà là : hausse du chômage, remontée des taux d’emprunt, attentisme et perte de confiance des consommateurs, durcissement des conditions de crédit en particulier pour les primo-accédants et les investisseurs locatifs. Dans sa récente note d'analyse, le Crédit Agricole pronostique une baisse modérée des prix immobiliers en 2021, orientée vers les grandes agglomérations comme Bordeaux, Lyon, a fortiori Paris, qui ont connu de fortes augmentations ces trois années.


Source : Les Échos


Publié le 02/07/2020