Crédit immobilier : les renégociations en masse en avril expliquent la hausse des taux d'intérêts

Les taux des crédits immobiliers ont augmenté sensiblement en avril, une correction qui s'est poursuivie depuis et qui suscite l'inquiétude des professionnels. Dans une note statistique publiée lundi 8 juin, la Banque de France tient à rassurer le secteur sur les effets du confinement, alors que les courtiers observent une détérioration de l'accès aux prêts immobiliers.

La production de crédits à l'habitat ralentie mais maintenue

Depuis la mi-mars le crédit immobilier aux particuliers tourne au ralenti, mais la reprise s'est amorcée à compter du 11 mai avec la fin de la période de confinement. Selon la publication mensuelle de la Banque de France pour le mois d'avril 2020, la croissance du crédit s'est poursuivie en rythme annuel. Les prêts à l'habitat ont enregistré une progression de 6% sur un an après 6,6% en mars. L'activité a donc été maintenue en dépit des mesures de confinement, les banques ayant continué à gérer les demandes de financement initiées antérieurement. Elles ont ainsi distribué 19,2 milliards d'euros, un montant supérieur à ce qu'il était en avril 2019 (18,5 Mds).

Forte progression des renégociations de prêts immobiliers en avril 2020

Tout naturellement, la structure de la production de crédits immobiliers a évolué compte tenu du contexte inédit. La part des nouveaux financements a reculé du fait du confinement, passant de 14,5 Mds en mars 2020 à 9,8 Mds en avril 2020, tandis que celle des renégociations a augmenté pour représenter 50% de la production (contre 28% en mars). Les emprunteurs ont profité de cette immobilisation imposée pour demander la révision des conditions de leur prêt en cours, notamment et surtout pour allonger la durée de remboursement en raison des difficultés auxquelles ils doivent ou craignent de devoir faire face.


La Banque de France fait la corrélation entre la progression très nette des renégociations et la hausse sensible des taux d'intérêts en avril. Les taux renégociés sont mécaniquement plus élevés que ceux offerts aux nouveaux financements quand l'opération porte sur l'allongement de la durée de remboursement. Le taux moyen s'est établi à 1,31% en avril contre 1,19% en mars, mais hors renégociations ce taux reste historiquement bas à 1,15%, et baisse même de 2 points. L'effet temporaire du confinement devrait s'être poursuivi en mai, estime la BdF, et va se dissiper progressivement avec les chiffres de juillet. Il faudra attendre la relance des transactions immobilières pour constater une réelle reprise de la production de nouveaux crédits.

L'endettement des ménages français trop élevé
Ce pronostic de la BdF peut-il rassurer les professionnels du secteur alors que les courtiers et les agents immobiliers s'alarment d'une augmentation des refus de prêts ? La conjonction de la hausse des taux d'intérêts et de la baisse des taux de l'usure au deuxième trimestre 2020 réduit l'accès au crédit à l'habitat pour la clientèle la plus à risques, à commencer par les primo-accédants qui subissent depuis janvier 2020 l'application rigoureuse des consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Selon Xerfi, premier institut français d'études économiques, le durcissement des conditions d'octroi des crédits à l'habitat était nécessaire après une année 2019 totalement débridée. En décembre dernier, l'endettement des ménages devenait un risque systémique, approchant 100% de leur revenu disponible brut, soit près de 44 points supplémentaires par rapport au début des années 2000.


Avec la crise sanitaire, cette dérive se révèle une "bombe à retardement" comme la qualifie Xerfi. Les Français doivent aujourd'hui rembourser 1 088 Mds de crédits immobiliers. La crise économique imputable à l'épidémie de Covid-19 rebat les cartes et risque d'empêcher bon nombre de foyers emprunteurs de respecter leur engagement. L'augmentation marquée des renégociations de prêts en avril dernier, conjuguée aux nombreuses demandes de report ou de modulation de mensualités enregistrées depuis la mi-mars, témoigne déjà d'une situation financière dégradée.


Publié le 09/06/2020