Crédit immobilier : certaines professions pourraient être frappées d'exclusion

À la crise sanitaire due à la Covid-19 succède une crise économique sans précédent qui a déjà grossi les chiffres du chômage. Les personnes travaillant dans les secteurs les plus affectés comme l'hôtellerie-restauration et l'aérien risquent de ne plus avoir accès au crédit immobilier, même si les banques assurent ne pénaliser aucune profession. Le secteur d'activité deviendrait-il un nouveau critère d'octroi ? Avec le durcissement des conditions d'emprunt depuis janvier 2020, les portes du prêt à l'habitat se referment un peu plus.

Progression du chômage jusqu'à mi-2021

Dans une note publiée mardi 9 juin, la Banque de France anticipe la perte de près d'un million d'emplois en 2020, et un taux de chômage qui devrait atteindre un pic de 11,8% mi-2021. En dépit d'une reprise progressive de l'activité à partir du troisième trimestre, l'économie française devrait plonger d'environ 10% cette année. Malgré un rebond, sous réserve que l'épidémie reste sous contrôle, l'activité ne retrouvera pas le niveau qui était le sien fin 2019 avant la mi-2022. La montée du chômage dans les mois à venir n'est plus une hypothèse mais une certitude ; elle se fera à mesure que le gouvernement réduit le dispositif de chômage partiel mis en place dès le mois de mars. Ce n'est qu'en 2022 que le taux de chômage devrait redescendre sous la barre des 10%.

Selon les derniers chiffres de Pôle Emploi, la France a enregistré plus de 840 000 demandeurs d'emploi supplémentaires en avril (catégorie A), soit une hausse de 22,6% sur un mois. C'est le plus haut niveau jamais observé depuis 1996.

Les secteurs les plus touchés par la crise économique actuelle

Dans un contexte global de forte incertitude, les ménages vont moins consommer. La Banque de France prévoit un recul de la consommation de 9,3% en 2020. Le phénomène va affecter les entreprises, affaiblies par ce ralentissement de l'activité et par des marges amoindries. Les comportements d'achat sont aussi contraints par la limitation des déplacements, l'interdiction des rassemblements et la nécessité de respecter toujours les gestes barrières, ce qui affecte déjà certains secteurs plus que d'autres.

La filière aéronautique et le secteur du transport aérien sont lourdement pénalisés, et malgré un plan de soutien de 15 milliards d'euros destiné à sauver l'industrie aéronautique, montant qui intègre les 7 Mds déjà accordés à la compagnie Air France-KLM, des milliers d'emplois sont menacés. Autre secteur sinistré, l'hôtellerie-restauration, secteur composé à 90% de TPE et qui compte un million de salariés. La réouverture des établissements le 2 juin ne sauvera pas la saison. Il faut s'attendre à des faillites en masse à la rentrée de septembre. Les secteurs de l'automobile, du tourisme, des sports, de la culture et de l'événementiel sont eux aussi frappés de plein fouet par les conséquences de la crise sanitaire, et malgré les mesures du gouvernement pour aider les entreprises à passer le cap, l'empêchement de l'activité durant plus de deux mois est ou sera fatal pour beaucoup. La crainte d'un chômage accru va-t-elle modifier les critères d'octroi des crédits immobiliers ?

Le secteur d'activité : un critère toujours analysé par la banque

Les banques vont-elles se montrer plus sévères avec certaines professions ? La question est légitime compte tenu du contexte dégradé qui pénalise certains pans de l'économie plus que d'autres. À capacité d'emprunt équivalente, un candidat au crédit immobilier peut-il être recalé en raison du secteur qui l'emploie ? Les banques tiennent à rassurer : "Il n'y a pas, aujourd'hui, d'exclusion d'emprunteurs sur la base de leur exposition aux conséquences économiques du coronavirus". Selon une grande enseigne bancaire, les critères d'octroi restent ceux d'avant la crise. Les remontées du terrain contrediraient cette affirmation. Selon nos confrères de Moneyvox, un courtier spécialisé a été informé par ses partenaires bancaires que les demandes de prêt à l'habitat émanant de personnes travaillant dans l'hôtellerie-restauration, l'événementiel et le secteur aérien ne seront dorénavant plus traitées, même en présence d'un CDI. Le dossier de financement d'un pilote de ligne à très hauts revenus a ainsi été refusé pour cause de risque accru de licenciement dans l'aérien.

Il semble pourtant un peu naïf d'imaginer que les banques accordent désormais plus d'importance à la filière qui emploie le candidat à l'emprunt. Elles ont toujours scruté avec attention le secteur d'activité et le poste occupé dans leur analyse des risques. Le contexte particulier invite naturellement les établissements de crédit à redoubler de prudence, eux qui, par atavisme, ont une profonde aversion du risque. Selon le courtier Vousfinancer, un autre critère va gagner en importance, celui de l'employabilité, c'est-à-dire la capacité d'une personne d'évoluer de façon autonome à l'intérieur du marché du travail, et à s'adapter à de nouvelles formes de travail. En termes moins politiquement corrects, l'aptitude à retrouver un emploi en cas de licenciement. Étant donné la situation actuelle, les banques font être plus regardantes sur la capacité d'un emprunteur à retrouver rapidement une activité, une politique ségrégative qui ne dit pas son nom, puisqu'elle incite à privilégier les secteurs porteurs au détriment des autres.

Les nouvelles conditions d'emprunt plus discriminantes que l'emploi

Pour les professionnels, ce ne sont pas tant les craintes sur le marché de l'emploi qui pèsent sur la distribution du crédit immobilier que les nouvelles conditions d'octroi en place depuis fin 2019. Suite aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques ont durci les critères d'attribution, appliquant avec la plus grande rigueur la double règle des 33% de taux d'endettement et de durée de remboursement plafonnée à 25 ans. Notre rédaction s'est maintes fois faite l'écho des risques d'exclusion de deux populations d'emprunteurs : les primo-accédants, qui disposent bien souvent d'un faible apport personnel quand il n'est pas inexistant, et les investisseurs locatifs qui avaient la particularité de se voir accorder un financement à 100% de la valeur du bien en raison des revenus locatifs à venir.

Pour ces deux profils, l'accès au crédit immobilier est nettement compromis depuis le respect aveugle des consignes du HCSF, d'autant qu'ils doivent faire face aux mouvements antagonistes des taux d'emprunt et des taux de l'usure. Les premiers remontent sensiblement depuis début avril, les seconds régressent au deuxième trimestre, consécutivement au recentrage de la production de crédits immobiliers sur les meilleurs dossiers. Il en résulte un effet ciseaux qui prend en tenaille les profils les plus à risques, comme les candidats les moins bien dotés en apport personnel, obligés de s'endetter sur les durées les plus longues, et les personnes dont le taux d'assurance emprunteur trop élevé fait outrepasser le TAEG au-delà des seuils légaux. La baisse des taux de l'usure touche aussi malheureusement les emprunteurs les plus solvables : malgré un taux d'endettement inférieur au plafond, si le TAEG excède d'un petit point le taux d'usure, la demande est rejetée conformément à la réglementation.

Revoir au plus vite la formule de calcul des taux maximum

La méthode de calcul des taux légaux est en cause. Plus que jamais les courtiers réclament des autorités financières une révision de la formule, car la menace d'une nouvelle baisse des taux d'usure pour le troisième trimestre est une épée de Damoclès qui se précise pour les motifs invoqués plus hauts (production axée sur les populations les plus aisées). Il est urgent de ne pas freiner une relance qui semble pour l'heure au rendez-vous : en retrait de plus de 30% en avril, le volume des crédits immobiliers serait aujourd'hui plus important que l'an passé, comme l'atteste une grande banque. La concurrence interbancaire fait rage pour compenser le manque à gagner des mois passés. Certains établissements ont même baissé leurs barèmes des taux bruts début juin pour s'aligner sur les enseignes plus compétitives, ce qui devrait contribuer au maintien des taux d'usure à un niveau bas. Il est vital de ne pas pérenniser ce cercle vicieux pour sauver le marché de l'immobilier.


Publié le 10/06/2020