Comment la réglementation de l'usure bloque l'accès au crédit immobilier

Les refus de prêts immobiliers ne cessent d'augmenter ces derniers mois, même quand le candidat à l'emprunt est solvable. La cause de cette contradiction est le taux de l'usure, une limite réglementaire censée protéger le consommateur, qui est aujourd'hui facteur d'exclusion en raison d'une méthode de calcul inadaptée.

Quand la solvabilité ne suffit plus

L'exemple est symptomatique du problème récurrent des taux de l'usure. Un couple dans le début de la quarantaine, employé en CDI avec des revenus confortables (84 000 € par an), n'a pas obtenu de prêt pour son projet immobilier à 360 000€ malgré un taux d'endettement après emprunt à 25%, bien en-deçà du plafond des 33%. En dépit des efforts d'intermédiation du courtier en charge du dossier (négociation à la baisse du taux nominal, des frais de dossier et des honoraires de courtage, assurance emprunteur déléguée), le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global reste supérieur au taux de l'usure


Certes, la demande présentait deux écueils : un apport personnel insuffisant au regard de la somme empruntée et l'âge moyen des emprunteurs. En 2019, ce couple aurait facilement trouvé un financement. Les taux de l'usure en vigueur au deuxième trimestre 2020 font achopper le projet, un obstacle qui se double de nouvelles conditions d'emprunt plus restrictives depuis janvier 2020 (taux d'endettement limité à 33% et durée de remboursement plafonnée à 25 ans).


Le cas n'est pas isolé. De plus en plus de candidats à l'emprunt se voient recalés aujourd'hui, alors qu'ils pouvaient encore se financer en 2019. Le fossé se creuse entre les dossiers les plus fragiles, à savoir les ménages à revenus modestes, les seniors et les personnes avec des risques de santé, et les dossiers premium qui ont désormais la faveur des banques. L'accès au crédit immobilier se resserre, même pour les profils solvables sur le papier, par la double conjonction des taux de l'usure et des règles d'octroi appliquées avec rigueur.  

Des taux d'usure historiquement bas

Fixés chaque trimestre par la Banque de France, les taux de l'usure sont les taux maximum autorisés pour accorder un crédit, à la consommation ou immobilier. Ces seuils légaux sont calculés sur les taux moyens effectivement pratiqués par les établissements de crédit le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Ils ont été mis en place pour éviter un endettement excessif des ménages et empêcher des dérives de la part des prêteurs. Au deuxième trimestre 2020, ils ont atteint un niveau bas historique, cédant près d'un point en 3 ans. Pour les prêts immobiliers entre 10 et moins 20 ans, le taux de l'usure titre 2,40% contre 3,35% début 2017 ; pour les crédits sur 20 ans et plus, il est passé dans l'intervalle de 3,37% à 2,51%.

Rappel : le taux de l'usure limite le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global, indice qui intègre tous les frais obligatoires à l'octroi d'un financement, le taux d'intérêts bien sûr, mais tous les frais périphériques qui viennent renchérir le coût total d'un crédit immobilier : les frais de dossier, de courtage éventuels, de garantie, et surtout l'assurance emprunteur, dépense contrainte qui peut représenter un tiers du TAEG.

La baisse des taux de l'usure est la conséquence directe d'une autre baisse, celle des taux d'emprunt, ce qui semble en apparence une bonne nouvelle. Début 2017, le taux brut moyen toutes durées confondues titrait autour de 1,50% (hors assurance et coût des sûretés - chiffres de l'Observatoire Crédit Logement) ; en mai 2020, il affichait 1,25%, après un minimum historique à 1,12% en décembre 2019. Au fil des mois, les conditions d'emprunt se sont donc améliorées et permis tout au long de l'année 2019 d'ouvrir largement les portes du crédit immobilier. Pour mémoire, plus d'un million de transactions immobilières se sont conclues l'an dernier, établissant ainsi un record absolu.

Le calcul de l'usure : une réalité décalée de trois mois

Mais la remontée sensible des taux opérée depuis mars 2020 pénalise aujourd'hui les emprunteurs les moins bien dotés, ceux qui écopent des taux les moins performants. La méthode de calcul des taux de l'usure induit un décalage temporel de trois mois qui se téléscope avec les barêmes bancaires du moment. C'est le chat qui se mort la queue. Les seuils légaux ont baissé au 1er avril 2020 car le marché s'est concentré sur les dossiers les plus vertueux, à qui les banques réservent les meilleurs taux d'emprunt. Un évènement qui n'a échappé à personne vient bouleverser la donne : la crise sanitaire doublée d'une crise économique.

Les banques ajustent leurs barèmes de taux à la hausse pour restaurer leurs marges après deux mois de confinement et se prémunir des risques accrus de défaut de paiement dans un contexte marqué par une recrudescence du chômage. Les emprunteurs dont le dossier présente des failles se retrouvent pris en tenaille entre la remontée des taux bruts et le reflux des taux de l'usure, ce que les courtiers nomment "l'effet ciseaux" et sur lequel ils ne cessent d'alerter les pouvoirs publics.

Pas de volonté de changer le calcul de l'usure

Les intermédiaires plaident pour une révision de la formule de calcul, qu'ils considèrent inadaptée et préjudiciable aux emprunteurs. Ils ont même émis une proposition en avril dernier par le biais de l'Apic, la principale association des intermédiaires de crédit : le taux de l'usure serait le TAEG du trimestre précédent augmenté d'un tiers, auquel on ajouterait un ou deux points. Ainsi, sur 20 ans et plus, le taux passerait de 2,51% à 2,88% ou 3,88%. Les emprunteurs solvables mais empêchés par leur âge ou leur historique de santé pourraient accéder au crédit, alors que le TAEG outrepasse actuellement le seuil de l'usure à cause de l'assurance de prêt trop élevée.

Les courtiers font cavaliers seuls, ni les banques, ni le régulateur ni les associations de consommateurs ne les suivent dans leur revendication d’une refonte de l'usure, qui aurait pour effet de faciliter l'intégration des frais annexes, comme le dénonce le syndicat CGT Banques Assurances. Une accusation qui vise la profession de courtier, à qui il est reproché de pleurer sur la fonte de leurs commissions. Pas de changement en vue donc, car la protection des emprunteurs doit primer sur l'accès au crédit. Les établissements disent faire des efforts pour passer sous la barre de l'usure, en baissant leurs barèmes de taux comme ils l'ont fait en mai dernier. Les chiffres sont pourtant éloquents : selon le courtier Vousfinancer, la part des demandes de crédit refusées est passée de 6,6% à près de 10% entre janvier et mi-juin.

Publié le 25/06/2020